Ринок нерухомості України та його вплив на еміграцію

Квітень 2026 року. Україна воює. Мільйони людей живуть з однією постійною думкою: залишитися чи виїхати. І якщо раніше це питання зводилося переважно до безпеки, то чим далі, тим частіше в ньому з'являється інший компонент — цілком матеріальний. Де жити? За скільки? Чи є взагалі реальна можливість купити чи орендувати щось прийнятне на звичайну зарплату?

Житлове питання і міграційне питання в Україні — це вже не паралельні теми. Вони переплелися настільки, що без розуміння одного неможливо осмислити інше.

Що відбувається на ринку нерухомості: картина без прикрас

Парадоксальний факт: упродовж трьох з лишком років повномасштабної війни ціни на нерухомість у більшості великих міст України не тільки не впали, а й подекуди суттєво зросли. Логіка, яка здається неможливою, — насправді пояснюється кількома взаємопов'язаними факторами.

На початку 2024 року середня ціна квадратного метра вторинного житла у Києві становила близько 1 160 доларів. До вересня 2025-го цей показник сягнув 2 060 доларів — зростання майже вдвічі. Якщо взяти вузькі сегменти, картина ще виразніша: у Печерському і Шевченківському районах ціни досягають 2 500–3 100 доларів за метр, у передмісті Київщини — близько тисячі.

Оренда також дорожчає. Середня орендна ставка вторинного житла у Києві у вересні 2025 року становила приблизно 13,6 долара за квадратний метр на місяць — проти 12,7 долара ще у грудні 2024-го.

Чому зростають ціни під час війни? Пояснень кілька, і всі вони діють одночасно. Перше — скорочення пропозиції: величезна частина фонду нерухомості на сході та півдні зруйнована або знаходиться в зоні бойових дій. Друга — концентрація попиту: внутрішньо переміщені особи і люди, що шукають безпеки, переїхали до відносно захищених міст — Львова, Івано-Франківська, Ужгорода, частково повернулися до Києва. Третя — девелоперська пауза: кількість нових проєктів після 2022 року різко скоротилася, хоч і зросла у 2025 році на 85 відсотків порівняно з 2024-м у столичному регіоні, ринок ще не відновив довоєнних обсягів. Нарешті — інфляційна психологія: в умовах нестабільності люди купують нерухомість як спосіб зберегти заощадження, а не просто придбати житло.

На заході ціни зростали особливо швидко. Львів за 2024 рік додав 12 відсотків вартості однокімнатних квартир, Івано-Франківськ — 18 відсотків. Ці міста прийняли найбільший потік переміщених.

Доступність: краще, але все одно важко

Тут є важливий нюанс. Попри зростання цін у доларах, у гривневому вимірі доступність житла у 2025 році навіть дещо покращилась — приблизно на 5–20 відсотків залежно від міста. Пояснення просте: мінімальна зарплата і середні доходи зросли швидше, ніж курс долара, який залишається відносно стабільним. Тобто, номінально за зарплату зараз можна купити трохи більше метрів квадратних, ніж рік тому.

Але «трохи більше» — не означає «достатньо». Для молодої людини з середньою зарплатою по Києву, що становить приблизно 25–30 тисяч гривень, навіть однокімнатна квартира у спальному районі коштуватиме понад 60 000 доларів. Щоб накопичити на неї за десять відсотків першого внеску для «єОселі» — потрібно відкладати кілька років без єдиної непередбаченої витрати. Для людини без батьківської підтримки або без заощаджень це майже нереально.

Нагадаємо: в умовах воєнного стану ринок іпотеки майже мертвий поза державними програмами. «єОселя» — пільгова іпотека під 3–7 відсотків — залишається основним інструментом. Але доступ до неї обмежений категоріями: ветерани, переселенці, педагоги, медики. Решта покладається або на розстрочку від забудовника, або на власні заощадження, або на допомогу рідних.

Зв'язок з еміграцією: дах над головою як якір або відштовхувач

Станом на лютий 2026 року кількість населення України, за різними оцінками, скоротилася до 29–32 мільйонів осіб. У травні 2025 року в країнах ЄС тимчасовим захистом користувалися понад 4,26 мільйона українців. За оцінками НБУ, до кінця 2025 року країну полишили ще близько 200 тисяч осіб, і схожа цифра очікується у 2026-му.

Серед причин, через які вимушені мігранти поверталися в Україну, — і про це пряме свідчення їх власних відповідей в опитуваннях — на третьому місці після браку роботи і фінансових ресурсів стоїть брак доступного житла в країні перебування. Але ця ж проблема існує і вдома — і саме вона утримує від повернення тих, хто вже облаштувався десь у Польщі чи Німеччині.

Логіка тут проста і жорстока. Людина, яка виїхала у 2022 або 2023 році, за два-три роки вже орендує житло за кордоном. В Україні у неї або залишилась своя квартира (і тоді вона не втрачає «якоря»), або не було і немає нічого — і тоді повертатися просто нема куди. За кордоном хоча б є тимчасовий захист, соціальна допомога і дах. В Україні — ні квартир, ні відчуття стабільності, ні перспектив купити щось за розумні гроші в найближчі роки.

Голова Офісу міграційної політики Василь Воскобойник сформулював це чітко: безпека важлива, але вирішальними чинниками для рішення про повернення залишаються саме житло, гідна зарплата та соціальна інфраструктура. Директорка Інституту демографії Елла Лібанова попередила: після закінчення воєнного стану великий ризик — це не те, що жінки не повернуться. Ризик у тому, що чоловіки поїдуть до своїх дружин і дітей, які вже облаштувалися у Європі. Тобто ті, кого воєнний стан утримував вдома, після його скасування можуть масово виїхати до родин — і тоді цифри не покращаться, а погіршаться.

За різними оцінками, лише близько третини вимушених мігрантів мають виражений намір повернутися після закінчення бойових дій. Ще третина не прийняла рішення. І понад третина вже фактично визначилася — не на користь України.

Окремий вимір: відбудова і зруйнований фонд

Більше 29 відсотків житлового фонду України пошкоджено або знищено у результаті російської агресії. Це мільйони людей, які втратили не просто домівку, а й єдину матеріальну прив'язку до конкретного місця. Коли у людини немає квартири, яку треба захистити, і немає перспективи отримати нову за доступними умовами — рішення про переїзд за кордон стає набагато легшим.

Програми «єВідновлення» та «єОселя» частково закривають цей попит. Але масштаб руйнувань — і масштаб накопиченого дефіциту соціального житла — набагато більший, ніж ці програми здатні покрити.

Є принципова деталь, яку Офіс міграційної політики фіксує прямо: Україна не будувала соціального житла навіть після 2014 року, коли з'явилися перші великі хвилі переміщених. Тепер, коли масштаб задачі виріс до рівня кількох мільйонів людей, ця прогалина стає критичною.

Чи потрібні дії від влади: безумовно, так. Але які саме?

Є спокуса відповісти загальними фразами: «потрібне доступне житло» і «треба підтримувати молодь». Але це не відповідь. Конкретні заходи виглядають так.

По-перше: масштабна програма будівництва соціального та муніципального орендного житла. Не продажу — а саме оренди за ставками, прив'язаними до доходу. Саме такий підхід застосовують Австрія, Нідерланди, Данія. Для молоді без первинного капіталу, для ветеранів, для переселенців — це єдиний реалістичний спосіб забезпечити дах без іпотеки і без батьківської допомоги.

По-друге: розширення і дебюрократизація «єОселі». Зараз програма обмежена конкретними категоріями і має довгі черги. Якщо Україна хоче стимулювати молоді сім'ї залишатися — ставка для них має бути нижчою, а доступ — ширшим.

По-третє: прозора і масштабна відбудова зруйнованого житлового фонду з обов'язковим публічним моніторингом. Це і антикорупційна задача, і демографічна. Люди, чиї будинки відбудують, — мають підставу повернутися.

По-четверте: стимули для діаспорних інвестицій у нерухомість. Програми, які дозволять українцям за кордоном придбати або побудувати житло в Україні з податковими пільгами, — це і капітал, і психологічна прив'язка. Людина, яка має квартиру вдома, з набагато більшою ймовірністю туди повернеться.

Що буде, якщо нічого не змінити

Якщо ринок нерухомості залишатиметься таким, яким є зараз — дорогим і малодоступним без капіталу або держпрограми, — демографічні процеси продовжать свій рух у нинішньому напрямку. НБУ переглянув прогноз «чистого повернення» мігрантів на користь гіршого сценарію: тепер замість 500 тисяч у 2027 році очікується приблизно 100 тисяч. Тобто навіть за мирним сценарієм повернення буде повільним і частковим.

Інститут демографії прогнозує, що до 2051 року населення може впасти до 25 мільйонів осіб. Це не просто цифра — це скорочення бази платників податків, виробників, споживачів і людей, що несуть дітей у пологові будинки.

Але є й причина для обережного оптимізму. Опитування показують, що більшість молоді за кордоном, незважаючи ні на що, залишається емоційно пов'язаною з Україною. Вони не хочуть їхати назавжди — вони хочуть мати підставу повернутися. І ця підстава не обов'язково пов'язана з героїчними промовами чи патріотичними закликами.

Для значної частини людей ця підстава — цілком конкретна. Двері в квартиру, ключ, від якої реально можна отримати.